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關于公開征求《麗水市物業管理規定》(草案)意見的公告

為進一步加強麗水市物業管理立法工作,現將《麗水市物業管理規定》(草案)予以公布,向各個單位和廣大市民征求意見和建議。征集時間為2018.05.14——2018.05.24 

  地  址:麗水市花園路1號市行政中心6樓,麗水市法制辦立法處 

  郵  編:323000 

  聯系人:詹佰鵬,2098395 

    

  麗水市人民政府法制辦公室 

  20180514 

  

《麗水市物業管理規定》(草案)

第一章  總則

 

第一條 【立法目的、宗旨和依據】為規范物業管理活動,維護物業管理各方的合法權益,保障物業的合理使用,營造安全、舒適、文明、和諧的工作和生活環境,根據《中華人民共和國物權法》(以下簡稱物權法)、國務院《物業管理條例》和《浙江省物業管理條例》等有關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本規定。

第二條 【適用范圍】本市行政區域內的物業管理、使用及其監督管理活動適用本規定。

本規定所稱物業管理,是指業主通過選聘物業服務企業、自行管理等形式,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內環境衛生和秩序的活動。

第三條 【物業管理的基本原則】物業管理應當遵循業主自治、專業服務、社區治理、政府監管相結合的原則。

第四條 【物業管理的目標】市、縣(市、區)人民政府應當將物業服務納入本地區現代服務業發展規劃、社區建設和社區治理體系,建立和完善專業化、社會化、市場化的物業管理機制,加大對老舊小區物業管理扶持力度,提高本地區物業管理與社區治理水平。

第五條 【部門職責分工】市、縣(市、區)住房和城鄉建設行政主管部門(以下簡稱市物業主管部門)分別負責本轄區內物業管理活動的監督管理工作。

公安部門負責物業管理區域內的治安管理、指導物業服務企業、業主委員會或社區劃分停車位及行車路線,明確停放要求;對物業管理區域內擾亂治安、阻塞交通等行為進行管理、處罰。

消防部門負責物業管理區域內的消防管理工作,定期對物業管理區域內消防設施和消防工作進行檢查和指導,對物業管理區域內占用消防通道、破壞消防設施等行為進行管理、處罰。

城市綜合執法部門根據授權負責查處物業管理區域內有關市政公用、園林綠化、市容環境衛生、違法建設等違法行為;負責查處物業管理區域內經營性固定設備超標排放噪聲的行為;負責物業管理區域內動物飼養的管理。

市場監管部門負責物業管理區域內符合《中華人民共和國特種設備安全法》、《特種設備安全監察條例》及《特種設備目錄》規定范圍的電梯、機械式停車設備、鍋爐等的安全監察工作。

環保部門負責依法查處物業管理區域內因工業企業生產引發的噪聲、廢氣超標等環境違法行為。

財政部門負責制定有關物業管理的財政扶持政策,支持物業服務行業人才培養、標準化和信息化建設。

其他行政管理部門,按照各自職責,做好物業管理相關工作。

第六條 【物業管理聯席會議制度】市、縣(市、區)人民政府應當建立由縣(市、區)物業管理部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府及相關部門和單位參加的物業管理聯席會議制度,協調解決轄區內物業管理的重大問題。

第七條 【行業自律組織】物業服務企業可以依法成立行業自律組織。行業自律組織應當在所屬轄區物業主管部門的指導和監督下,規范行業經營行為,維護會員合法權益,督促物業服務企業依法誠信經營,促進行業健康發展,調解行業內部爭議。

市物業主管部門負責指導物業服務行業自律組織制定區域性物業服務行業規范及評價標準。

第八條 【物業管理信息平臺】市物業主管部門應當建立統一的物業管理信息平臺,與不動產管理部門實現物業管理信息和不動產登記信息的實時共享。

縣(市、區)物業主管部門負責監督檢查轄區內物業管理信息制作、傳遞、公開等工作。

建設單位、業主大會、業主委員會、物業服務企業等物業管理各方應當按照本規定,利用物業管理信息平臺將前期物業管理企業選聘、業主大會、物業服務、信用檔案、物業專項維修資金、物業安全管理等物業管理信息依法予以公開,并對信息的及時性、完整性和準確性負責。

市物業主管部門應當制定物業管理信息平臺的信用檔案管理辦法,并對信用檔案進行審核,對符合條件的業主、物業服務企業及其法定代表人,可以納入公共信用平臺。

第九條 【綠色、智慧物業管理】倡導綠色物業管理和智慧物業管理,鼓勵在物業管理活動中采用新技術、新方法,推動物業管理區域內節能、節水、垃圾處理、環境綠化、污染防治等資源節約和環境保護,運用信息化手段,提高物業管理效率和業主參與物業管理積極性,促進物業管理的集約化、信息化、低碳化。

第十條【第三方專業服務機構】鼓勵法律、會計、評估、工程咨詢等專業機構參與物業管理區域內的業主大會召開、業主委員會選舉、物業服務企業選聘、評估、審計等物業管理事務。

市、縣(市、區)各主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以通過政府購買服務的形式,選聘相關專業機構為物業管理提供咨詢、培訓等服務。

第二章  業主、業主大會和業主委員會

第十一條【業主】依法登記取得或者根據《物權法》第二章第三節規定取得建筑物專有部分所有權的人,應當認定為業主。

基于與建設單位之間的商品房買賣民事法律行為,已經合法占有建筑物專有部分,但尚未依法辦理所有權登記的人,可以認定為業主。

第十二條 【物業管理區域的劃分】建設單位應當在取得建設工程規劃許可證之日起三十日內,向項目所在縣(市、區)物業主管部門提供建設項目規劃設計方案、總平面圖和建設工程規劃許可證及附件附圖。縣(市、區)物業主管部門應當在收到相關材料之日起十個工作日內核定物業管理區域并書面告知建設單位。

建設單位在房屋銷售時,應當將有關主管部門核定的物業管理區域范圍向物業買受人明示。

第十三條【物業管理區域的調整】具備下列條件之一的,業主委員會可以向所在縣(市、區)物業主管部門提出調整物業管理區域的要求:

  (一)經自然分割或者習慣形成的兩個及以上相對獨立區域,能明確分清共用配套設施設備管理維護責任,并經各區域中專有部分占建筑物總面積過半數的業主且總人數過半數的業主同意劃分為多個物業管理區域的;

  (二)兩個及以上獨立物業管理區域經各區域中專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意,合并為一個物業管理區域的。

要求調整物業管理區域的,業主委員會應當提交物業管理區域劃分方案、物業管理用房劃分方案、設施設備維護管理責任劃分方案、調整后物業管理區域管理方案和業主大會決議等材料。所在縣(市、區)物業主管部門應當在收到相關材料之日起二十個工作日內,會同當地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府作出是否調整物業管理區域的決定。物業管理區域的調整決定,應當征求社區居(村)民委員會的意見。

第十四條【業主大會籌備組的成立】符合《浙江省物業管理條例》規定的業主大會成立條件的,物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議,物業主管部門應當對籌備工作進行業務指導。

建設單位或五名以上業主聯名可以向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府申請成立業主大會籌備組。物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應在收到申請之日起符合業主大會成立條件的六十日內指導業主成立業主大會籌備組,籌備召開首次業主大會會議。

第十五條【業主大會籌備組的組成】籌備組由業主代表、建設單位代表、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者社區居民委員會的代表組成,人數應當為七人以上單數。籌備組組長由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府代表擔任。

業主代表由街道辦事處、鄉(鎮)人民政府組織業主推薦產生,業主代表人數不低于籌備組總人數的百分之五十。

街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自籌備組成立之日起三日內將籌備組成員名單和工作職責在物業管理區域內顯著位置予以書面公告,公告期不得少于七日。業主對籌備組成員有異議的,應在公告期內向物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出,物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當記錄并作出答復

第十六條【籌備組成員的資格】籌備組成員應當符合下列條件:

(一)具有完全民事行為能力;

(二)本人或者其近親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

(三)不存在嚴重不良信用記錄或者故意犯罪記錄;

(四)不存在索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為。

籌備組中的業主代表還應當在近三年內不存在拖欠物業服務費、物業專項維修資金或者公共水電分攤費用的行為;

籌備組業主代表成為業主委員會委員候選人的,應當停止籌備組中的工作,由物業所在地街道辦事處、鄉()人民政府另行組織業主推薦產生新的業主代表。

第十七條【籌備工作】 籌備組應當自成立之日起九十日內召開首次業主大會會議,并完成以下籌備事項:

()確定并公示業主身份、業主人數以及所擁有的專有部分面積;

()確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

()草擬管理規約、業主大會議事規則;

()依法確定首次業主大會會議表決規則;

()制定業主委員會委員候選人產生辦法,確定業主委員會委員候選人名單;

()制定業主委員會選舉辦法;

(七)制定首次業主大會會議費用預算方案;

(八)決定籌備組的解散事宜;

()完成組織召開首次業主大會會議的其他準備工作。

建設單位和前期物業服務企業應當協助業主大會籌備組做好相關工作。

籌備組應當在本條第一款內容確定后,及時將上述內容在物業管理區域內顯著位置書面公告,征求全體業主的意見,公告期不得少于 七日。業主對公告內容有異議的,應當在公告期滿前向籌備組提出,籌備組應當記錄并作出答復。

第十八條【籌備經費】首次業主大會籌備經費由建設單位承擔。建設單位應在物業竣工驗收前一次性將籌備經費存入物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指定的銀行賬戶。

籌備經費應堅持節儉、合理使用的原則,具體標準由物業主管部門制定,按總建筑面積每平方米不少于零點五元繳納,一個物業管理區域最低不少于一萬元。

籌備組應當制定籌備經費開支預算方案報街道辦事處、鄉(鎮)人民政府。籌備組應當在首次業主大會會議上向全體業主公布籌備經費的使用情況、結余情況,接受全體業主的監督。籌備經費的結余部分應當根據業主大會的決定用于物業管理。

第十九條【業主權利的行使】一個專有部分有兩個以上所有權人的,應當推選一人行使業主權利;物業管理區域內尚未出售和已出售但尚未交付使用的物業由建設單位行使業主權利。業主為無民事行為能力人或者限制民事行為能力人的,由其監護人行使業主權利。

第二十條【首次業主大會內容】首次業主大會會議,應當表決通過管理規約、業主大會議事規則、選舉業主委員會委員和候補委員。

劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設項目,首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素,在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

業主委員會應當將業主大會上述決定事項書面告知建設單位。建設單位銷售該物業管理區域內的物業,應當在銷售合同中注明業主大會的決定事項。

第二十一條【業主大會的組織召開】業主大會會議按照《浙江省物業管理條例》的規定召開。

業主委員會不履行召開業主大會職責的,業主可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府責令業主委員會限期召開;逾期仍不召開的,由物業所在地的社區居民委員會在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府的指導和監督下組織業主召開。

第二十二條【參會業主的確定】業主大會按照下列方式確認參加會議的業主:

(一)業主到會并在會議簽到表上確認;

(二)業主在表決票上或者表決票發放表上確認;

(三)業主大會議事規則以及法律、法規規定的其他方式。

業主可以書面委托代理人出席業主大會會議。物業服務企業工作人員不得以業主代理人身份出席。業主委員會要求物業服務企業列席會議的,物業服務企業的負責人或者其書面委托的代理人應當列席會議。

第二十三條【業主大會會議形式】在保障業主知情權和表決權等權益的前提下,業主大會會議可以采用集體討論、書面征求意見或其他形式。

業主大會、業主委員會會議可以采用現代化信息技術方式召開。

第二十四條【業主代表大會】業主大會依法通過的議事規則產生業主代表,并明確授權事項的,可以成立業主代表大會。業主代表大會可以根據授權履行業主大會的職責。

業主代表大會由業主推選的業主代表和未推選業主代表的業主組成。業主代表根據業主的授權事項行使業主權利。業主代表的投票權數按其所代表的業主的投票權數計算。

業主撤銷對所推選的業主代表授權的,應當書面通知業主委員會。

第二十五條【業主委員會委員的資格】業主委員會委員應當是本物業管理區域內符合國務院《物業管理條例》規定條件的業主,有下列行為之一的,不得擔任業主委員會委員:

(一)違則收受物業服務企業或利害關系業主財物或者其他不正當利益的;

(二)本人或者其近親屬在受聘物業服務企業工作的;

(三)本人或者其近親屬向受聘物業服務企業銷售商品或者提供服務,或者從受聘物業服務企業承攬業務的;

(四)近三年內存在拖欠物業服務費、物業專項維修資金或者公共水電分攤費用的行為;

(五)其他違反法律、法規、業主大會議事規則和管理規約的行為

第二十六條【業主委員會委員工作補貼】有條件的物業管理區域,經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意或者根據業主大會議事規則決定,可以給予業主委員會委員一定的津貼,也可以決定聘請業主委員會專職工作人員。

第二十七條【業主委員會】業主委員會由業主大會會議選舉產生,由五人以上單數組成,具體人數由業主大會議事規則確定,每屆任期三至五年,連選可連任。業主委員會設主任一名,副主任若干名。

業主委員會委員具有同等表決權。

第二十八條【業主委員會候補委員】業主委員會可以設立候補委員。候補委員人數不超過業主委員會正式委員人數的百分之五十。候補委員可以與正式委員同時由業主大會選舉產生,其選舉產生規則、任職資格、禁止行為和職務終止等應當與正式委員相同,與正式委員一并備案。

業主委員會因委員辭職等原因缺額且缺額人數不超過正式委員總人數的百分之五十的,可以從候補委員中按照得票數的多少自動遞補,并向物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府變更備案,同時在物業管理區域內公告。業主委員會委員缺額人數超過正式委員總人數的百分之五十的,業主委員會應在三十日內召開業主大會,重新選舉產生業主委員會。

候補委員遞補規則等具體內容應當在業主大會議事規則中予以明確。

第二十九條 【增補業主委員會委員】分期開發的物業可以在分期開發期間成立業主委員會。新進物業的業主入住后,應當按新進業主占物業管理區域內全體業主的比例增補業主委員會委員。增補的候選人應從新進物業的業主中產生。

第三十條【業主委員會備案】業主委員會應當根據《浙江省物業管理條例》的規定備案。

業主委員會應當持備案證明向金融機構申請開立賬戶。屬于業主共有的資金和經營性收益,不得以任何個人的名義進行存儲和管理。

第三十一條【業主委員會職責】業主委員會履行下列職責:

(一)執行業主大會的決定和決議;

(二)召集業主大會會議,定期書面向業主大會報告業主委員會行使職權的情況并在物業管理區域向全體業主公布,接受業主質詢;

(三)在業主大會決定選聘或者續聘物業服務企業后,代表業主與該物業服務企業簽訂物業服務合同;

(四)在業主大會決定共用部位、共用設備設施的經營方式和業主共有收益的使用方式后,代表業主大會監督、管理經營和使用等具體事項;

(五)組織和監督物業專項維修資金的籌集和使用及共有設備設施的管理;

(六)督促業主、非業主使用人遵守管理規約、交納物業服務費和其他相關費用,調解物業管理區域內因物業使用、維護和管理產生的矛盾糾紛;

(七)及時了解業主、非業主使用人的意見和建議,監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

(八)配合街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會、公安機關等做好物業管理區域的社區建設、社會治安管理等工作;

(九)妥善保管業主大會會議相關資料;

(十)法律、法規或業主大會賦予的其他職責。

第三十二條【業主大會、業主委員會工作經費】業主大會、業主委員會工作經費由全體業主承擔。工作經費可以由業主分攤,也可以從物業共有部分經營所得收益中列支。具體額度由業主大會籌備組或者業主委員會提出意見,并在業主大會會議上表決通過后執行。

業主委員會應當公布上一年度業主大會、業主委員會工作經費的使用情況,接受全體業主的監督。

第三十三條【業主委員會工作檔案】業主委員會應當建立工作檔案,工作檔案包括以下主要內容:

(一)業主大會、業主委員會的會議記錄;

(二)業主大會、業主委員會的決定;

(三)業主及業主代表的名冊;

(四)業主大會議事規則、管理規約和物業服務合同;

(五)業主委員會選舉及備案資料;

(六)業主共用部位、共用設備設施經營管理和收益資料;

(七)專項維修資金籌集及使用賬目;

(八)業主大會、業主委員會籌備經費和工作經費收支賬目;

(九)業主的意見和建議;

(十)其他應當保存的工作資料。

業主有權查閱業主委員會工作檔案,業主委員會應當予以提供。業主委員會不予提供查閱的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以責令業主委員會限期提供。

第三十四條【業主委員會委員資格終止】  有下列情況之一的,經業主委員會認定,委員資格終止:

(一)因物業轉讓、滅失等原因喪失業主資格的;

(二)因疾病或者其他原因不能正常履行職責的;

(三)以書面形式或其他形式明示向業主大會或者業主委員會提出辭職的;

(四)法律、法規以及管理規約規定的其他情形。

第三十五條【業主委員會委員的罷免】經百分之二十以上業主提議罷免業主委員會委員的,業主委員會應當在十五日內組織召開臨時業主會議就罷免事項作出表決。

業主大會決定罷免業主委員會委員職務的,應當聽取當事人的陳述、申辯,并記錄歸檔。

業主委員會委員喪失資格或者被罷免的,業主委員會應在終止情形或罷免決定之日起七日內在物業顯著位置向全體業主公告。業委會委員資格終止時間以公告時間為準。

第三十六條【業主委員會換屆】業主委員會任期屆滿兩個月前,應當書面報告物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府,組織召開業主大會會議,進行換屆選舉,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應派員指導。

業主委員會任期屆滿仍未換屆改選的,由物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府指導業主成立換屆小組,由換屆小組組織召開業主大會會議,選舉產生新一屆業主委員會。換屆小組的產生、組成等參照籌備組的規定。

自換屆小組產生后,業主委員會不得就選聘、解聘物業服務企業等共同管理事項組織召開業主大會會議。

第三十七條【業主委員會資料的移交】新一屆業主委員會或換屆小組產生后,原業主委員會應當自任期屆滿或換屆小組成立之日起起十日內,將其保管的財務憑證、工作檔案、印章以及其他屬于全體業主共有的財物、資料移交給新一屆業主委員會或換屆小組。

業主委員會委員資格在任期內終止的,應當在終止之日起三日內向本屆業主委員會移交由其保管的前款所列資料和財物。

拒不移交的,業主委員會或換屆小組可以請求物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者公安機關協助移交。

第三十八條【第三方審計】根據業主大會的決定、業主大會議事規則的規定或者過半數業主聯名提議,業主委員會應聘請有資質的會計師事務所對業主委員會的財務狀況進行審計。

業主委員會拒不聘請的,物業所在地的街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以根據相關業主的申請,聘請有資質的會計師事務所進行審計,費用由全體業主承擔。

第三章  前期物業管理

第三十九條前期物業服務企業的選聘建設單位應當在取得商品房預售許可證前選聘前期物業服務企業,對物業進行前期管理。

前期物業服務合同應當對物業服務內容、服務標準、收費標準、合同解除和違約責任等事項作出約定。

住宅物業的建設單位應當通過招投標方式選聘物業服務企業。但符合下列條件之一的,經物業所在地縣級物業主管部門同意,建設單位可以采取協議方式選聘物業服務企業:

(一)投標人少于三個的;

(二)物業管理區域的建筑面積少于四萬平方米。

建設單位選聘物業服務企業進行前期物業管理的,應當簽訂前期物業服務合同,并及時向物業買受人公示選聘的程序,同時報物業主管部門備案。物業主管部門負責對前期物業服務企業的選聘進行監督與指導。

第四十條臨時管理規約】建設單位制定的臨時管理規約中應當載明物業管理區域內共用部位及共用設施設備的詳細清單,并作為物業買賣合同的附件。

第四十一條前期物業服務合同的繼續履行

前期物業服務合同約定的期限屆滿,但業主大會未選聘物業服務企業的,前期物業服務企業繼續提供物業服務,且業主大會或業主委員會未明確拒絕服務的,雙方參照原合同繼續履行,但任何一方都可隨時終止合同。

第四十二條物業的承接查驗物業服務企業承接物業前,應當與建設單位按照合同約定共同對物業管理區域內的物業共用部位、共用設施設備及相關場地進行檢查和驗收,并可以邀請物業所在地的縣(市、區)物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府或者專業機構人員參加。

建設單位應當與物業服務企業簽訂物業承接查驗協議,對物業承接查驗基本情況、存在問題、解決方法及時限、雙方權利義務、違約責任等事項作出約定。

物業承接查驗的費用,由建設單位和物業服務企業在前期物業服務合同中約定,沒有約定或者約定不明的,由建設單位承擔。

第四十三條承接查驗前相關資料的移交建設單位應當在現場查驗二十日前,按《浙江省物業管理條例》的規定向物業服務企業移交資料,同時報送物業所在地街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和物業主管部門。

前期物業服務企業應當作好資料保管工作。前期物業服務合同終止時,物業服務企業應當接收的資料移交給業主委員會。

第四十四條物業管理用房物業管理用房依法屬于全體業主共同所有。未經業主大會同意,不得改變其用途。

建設單位應當按照物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積千分之七的比例配置物業管理用房;但物業管理區域內的物業均為非住宅的,物業管理用房的配置比例為物業建設工程規劃許可證載明的地上總建筑面積的千分之三。城鄉規劃主管部門批準為商業或辦公用途的地下部分建筑面積,按上述比例配置物業管理用房。物業管理用房最少提取面積不得少于二十平方米。

物業管理用房的配置,應當遵循合理布局,有利于小區管理的原則。

因依法調整規劃,物業竣工驗收后的實測地上建筑面積超過建設工程規劃許可證載明的地上建筑面積的,建設單位應當對超過部分按照本條第一款規定的比例補充配置物業管理用房;確實無法補充配置的,應當按照該物業管理區域內的物業平均銷售價格支付不足部分的相應價款,列入專項維修資金或者按照業主大會的決定用于物業管理的其他需要。

第四章  物業管理服務

第四十五條【物業服務企業的調整】物業管理區域調整將導致兩個以上物業服務企業同時服務一個物業管理區域時,業主大會應當在調整方案中確定一家物業服務企業為調整后的物業管理區域提供服務,確定的物業服務企業可以是原提供服務的企業,也可以另行選聘。

第四十六條【物業服務企業的選擇】除業主大會同意采取協議選聘方式的情形外,住宅物業應當采用招投標方式選聘物業服務企業,是否采取公開招投標方式,由業主大會會議決定。

倡導通過政府公開招投標平臺選聘物業服務企業。

第四十七條【物業服務企業提供服務的責任】業主委員會應當依據法律、法規的規定與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同。

物業服務企業應當按照物業服務合同的約定提供相應的服務,并遵守下列規定:

(一)符合國家、省和本市規定的技術標準、規范;

(二)及時向業主、非業主使用人告知安全合理使用物業的注意事項;

(三)定期聽取業主的意見和建議,改進和完善服務;

(四)協助公安機關做好物業管理區域內的安全防范工作;

(五)接受社區居民委員會監督指導,配合做好社區管理相關工作。

物業服務企業在物業服務合同簽訂之日起十五日內應當將合同報物業所在縣(市、區)物業主管部門備案。

第四十八條【物業服務企業的信息公示義務】物業服務企業應當及時將下列信息在物業管理區域內顯著位置公布:

(一)物業服務企業的營業執照、項目負責人的基本情況、聯系方式、物業服務投訴電話;

(二)物業服務合同約定的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準、收費方式等;

(三)電梯、消防、監控等專項設施設備的維修保養合同、維修保養單位的資質、聯系方式和應急處置方案等;

(四)房屋裝飾裝修和使用過程中的結構變動等安全事項;

(五)業主交納物業服務費用、公共水電費用分攤情況,由物業服務企業負責的物業專項維修資金、物業共用部位和共用設施設備經營收益的使用情況;

(六)其他應當公布的信息。

前款第五項規定的內容,應當每年至少公布一次。

業主對公布內容有異議的,物業服務企業應當及時予以書面答復。

第四十九條【物業服務合同屆滿前的事項】物業服務合同期限屆滿三個月前,業主委員會應當組織召開業主大會或業主代表大會決定續聘或者另行選聘物業服務企業,并書面告知物業主管部門、街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和社區居民委員會。

除被繼續選聘情形外,物業服務企業應當自物業服務合同終止之日起十日內,向業主委員會辦理下列事項:

(一)對預收的物業服務費和其他公共物業經費按實結算;

(二)移交全部業主和物業檔案資料;

(三)移交物業管理用房、業主共用的其他房屋、場地、設施設備和其他財物;

(四)實行酬金制的,應當移交管理期內的全部財務資料;

(五)其他需要交接的事項。

新物業服務合同生效后,業主委員會應當將交接材料全部移交給新物業服務企業。

物業服務企業、業主委員會拒絕辦理移交手續的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府和社區居民委員會可以請求公安機關協助移交。

第五十條 【物業的應急管理】物業服務企業退出物業項目時,如業主大會仍未選聘新物業服務企業的,物業所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當自行或委托社區居民委員會進行應急管理。

應急管理包括基本保潔、保安等服務,最長不超過六個月,相關費用由業主承擔。各相關職能部門及供水、供電、供氣等專業單位應當予以配合。

應急管理超過六個月,業主大會仍未決定選聘新物業服務企業的,物業管理區域所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府可以指定物業服務企業或專業單位提供應急管理范圍內的準物業服務,相關費用由業主承擔。

第五十一條【第三方評估】業主大會可以委托或在物業服務合同中約定由專業第三方評估機構對物業服務企業履約情況和服務質量進行評估,評估結論可以作為調整物業服務合同內容的依據。 

第五十二條【自治管理模式】經專有部分面積占建筑物總面積過半數且人數占總人數過半數的業主同意并提出申請,物業管理區域可以在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府、社區居民委員會的監督指導下由業主自行管理。實行自行管理的,業主委員會應當將執行機構、管理方案、收費標準和管理期限等內容提交業主大會會議表決。

業主采用雇傭方式聘請自然人進行服務的,應當為其支付依法屬于業主責任的意外傷害等保障費用。電梯、消防、技防等涉及人身、財產安全以及其他有特定要求的設施設備管理,應當委托專業機構進行維護和養護。

業主大會可以委托具有資質的專業機構對管理費用、物業專項維修資金、物業經營性收益等進行財務管理和財務審計。管理賬目應當按財務年度向業主公布。

第五十三條【物業服務的延伸】物業服務企業可以根據業主的委托依法提供物業服務合同約定以外的服務項目和其他延伸服務,服務費用由雙方協商確定。

第五十四條【物業服務收費的原則】物業服務收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則,由業主委員會根據業主大會的決定與物業服務企業在物業服務合同中約定。

物業服務企業實行物業服務酬金制收費方式的,應當在每年三月底前在物業管理區域內的醒目位置公布管理區域內上一年度的物業管理各項資金的收支情況;實行包干制收費方式的,應當公布物業共用部位、共用設施設備以及相關場地經營所得的收支情況。

業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的,物業服務企業應當予以答復。業主委員會或者十名以上業主對物業服務企業公布的物業經費收支情況有異議的,物業服務企業應當作書面答復;業主委員會也可以委托審計單位進行審計,審計費用由全體業主承擔。。

第五十五條【業主繳費的義務】業主應當依照物業服務合同的約定或管理規約的規定及時足額交納物業服務費。低收入困難家庭業主依照物業服務合同的約定交納物業服務費后,可以向當地人民政府申請物業服務費補貼,補貼的具體對象及標準由縣(市、區)人民政府規定。

業主未依照物業服務合同約定交納物業服務費的,物業服務企業有權催交,要求其限期交納,業主逾期不交納物業服務費的,物業服務企業可以依法向人民法院起訴;同時,可以按照個人信用信息管理有關規定申請錄入個人信用信息檔案。

業主違反物業服務合同約定,經書面催交,無正當理由逾期不交納物業服務費的,業主委員會可以采用在本物業管理區域進行公示等方式協助物業服務企業進行催交。

業主轉讓或者出租物業時,應當將管理規約內容、物業服務費標準等事項告知受讓人或者承租人。受讓人應當在辦理產權交易手續后三十日內,將物業產權轉移情況、業主姓名、聯系方式等告知物業服務企業和業主委員會。

第五十六條【物業費的承擔主體及時點】業主應當遵守與建設單位簽訂的《商品房買賣合同》和《業主臨時管理規約》,自建設單位交付物業之日的次月起按物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。

物業管理區域內尚未出售或者尚未交付給買受人的物業,其物業服務費用由建設單位按照該物業管理區域同類物業的標準全額交納。

前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費用,由建設單位承擔。

建設單位出售物業時,不得承諾或者約定減免物業服務費用。建設單位承諾或者約定減免的物業服務費用,由建設單位承擔。

業主與非業主使用人約定由非業主使用人交納物業服務費的,從其約定,業主負連帶交納責任。業主與非業主使用人未約定的,由業主交納。

物業產權交易時,買賣雙方當事人應當對物業服務費結算有明確的約定。

第五十七條【物業服務企業誠信體系的建立和使用】市級物業主管部門應當建立完善物業服務企業誠信檔案、信用等級評定和其他相關配套制度,并制定鼓勵物業服務企業爭先創優、信用升級的獎勵、扶持辦法。

第五十八條【糾紛調解機制】物業主管部門可以建立專業物業糾紛調解工作平臺,引入多元化糾紛解決機制,積極化解業主或者非業主使用人與物業服務企業在物業管理活動中發生的矛盾和爭議。

第五章  物業使用與維護

第五十九條【物業使用的基本原則】業主、非業主使用人在使用物業時應當遵守法律、法規和依法制定的管理規約,依照有利于使用安全、公平合理、團結互助、節約資源、不違背公序良俗的原則,正確處理用水、排水、通行、通風、采光、維修、環境保護等方面的相鄰關系。

第六十條【物業使用的禁止行為】物業管理區域禁止下列損害公共利益的行為:

   (一)違法改變房屋承重結構;

(二)違法搭建、改建建筑物、構筑物;違法挖掘房屋地下空間,擅自改變房屋外立面。

(三)損壞、擅自改建、占用物業共用部位、共用設施設備;

(四)損壞、擅自停用公共消防設施和器材,占用、堵塞、封閉消防通道、消防登高面等消防場地;

  (五)擅自占用綠地、損毀樹木、綠化設施;

  (六)存放不符合安全標準的易燃、易爆、劇毒、放射性等危險性物品,或者存放、鋪設超負荷物品;

  (七)超標排放有毒、有害物質;

(八)排放超過規定標準的噪聲;

(九)擅自將雨、污水管混接;

(十)法律、法規禁止的其他行為。

對違反前述禁止規定的,物業服務企業應當及時勸阻、制止,對拒不改正的應及時報告有關行政管理部門和業主委員會;業主大會、業主委員會有權依照法律、法規及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。有關行政管理部門應當依法處置。業主、非業主使用人對違反本條規定的行為,有權投訴和舉報,對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟。

第六十一條【共用部位停車位的管理】物業管理區域內的共用部位停車位,應當優先提供給本物業管理區域內的業主使用。在滿足業主需求后,可以出租給物業管理區域外的單位、個人,租賃期限不得超過六個月,相關出租情況應當在物業管理區域進行公示。

業主大會成立前,物業管理區域內共用部位停車位的收費事項,根據前期物業服務合同約定執行;業主大會成立后,車輛在物業管理區域內行駛、停放、收費等管理制度由業主大會制定,業主大會決定對車輛停放收費的,應當確定收費標準。

第六十二條【共用部位收益】利用物業共用部位、共用設施設備進行出租、發布廣告等經營活動所得收益歸全體業主所有,主要用于補充專項維修資金,也可以按照業主大會的決定用于共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造等物業管理方面的其他需要。

前期物業管理期間,物業服務企業對物業共用部位、共用設施設備的出租期限,不得超過前期物業服務期限;租金不得明顯低于同類物業市場租賃價格。

業主委員會成立后,所得收益的管理和使用辦法應當在管理規約或議事規則中予以明確。

物業經營性收益應單獨列賬,收支明細情況應每年至少公布一次。

第六十三條【物業保修金的提取】物業保修金按照物業建筑安裝總造價百分之二的標準繳納,物業建筑安裝總造價應當以建設項目工程決算金額為準;在竣工驗收時無法提供工程決算報告的,以建設主管部門頒發的建筑工程施工許可證中明確的合同造價作為預交物業保修金的基數,并根據工程決算報告結算最終金額。

第六十四條【物業保修金的管理和使用】物業保修金用于保修期內物業的維修。保修期內,物業保修金不足的,建設單位應當補足;保修期滿后,物業保修金有余額的,應當返還建設單位。

物業保修金存儲期限為八年。存儲期間每年結息一次,當年交存、使用或者退還的部分按照同期銀行活期存款利率計息,其余部分按照不低于一年期同期銀行定期存款利率計息。

物業保修金實行統一交存、權屬不變、專款專用、政府監管的原則。

在物業保修期內有下列情形之一,建設單位不履行保修、整改責任或者因歇業、破產等原因無法履行保修、整改責任的,費用在物業保修金中列支:

(一)經專業機構鑒定或者相關質量主管部門認定房屋建筑安裝工程存在質量問題的;

(二)經城鄉規劃主管部門認定未按照批準的建設工程設計方案進行配套設施建設。

需要使用物業保修金的,由相關業主或者業主委員會提出申請,經保修金管理機構核實后按有關規定撥付,由業主委員會組織維修。

第六十五條【首期物業專項維修資金的交納和續交】首期物業專項維修資金由建設單位代收代交。建設單位應當在房屋產權初始登記之前,按照物業總建筑面積及交存標準向維修資金管理機構統一交存。物業交付使用時建設單位按照專有部分建筑面積及同一交存標準向業主收取,其余部分的首期物業專項維修資金由建設單位承擔。

經物業管理區域內專有部分面積占建筑物總面積三分之二以上且人數占總人數三分之二以上的業主同意,可以采用業主自主管理物業專項維修資金的方式,由業主大會授權業主委員會按照管理規約的規定負責物業專項維修資金的日常管理。

物業專項維修資金本息余額不足首期交存額的百分之三十時,維修資金管理機構應當及時通知相應管理區域內的業主續交或者通知業主委員會組織續交。續交方式、金額等具體事項由該物業管理區域管理規約規定或者業主大會決定,但續籌資金不低于首期歸集的專項維修資金。

業主自治管理專項維修資金的,由業主委員會組織續交。

第六十六條【專項維修資金的使用】  由維修資金管理機構負責專項維修資金管理的,物業服務企業或有利害關系的業主可以根據物業使用狀況,提出共用部位、共用設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案,經業主物業管理區域內專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意后,由業主委員會組織實施,并報維修資金管理機構備案,維修資金管理機構根據有關規定撥付維修資金。工程決算金額超出預算金額百分之二十以上或者一萬元以上的,超出部分需按照使用程序重新申報。

業主自治管理專項維修資金的,由有利害關系的業主提出共有部分、共有設施設備維修、更新和改造計劃及專項維修資金使用方案,并參照前款規定進行表決,使用方案通過后由業主委員會組織實施。

管理規約或業主大會決定對物業專項維修資金的使用另有規定,從其規定。

第六十七條【專項維修資金的應急使用】   在物業管理區域內,發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況時,可以不經過專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主表決同意,即可申請使用專項維修資金:

(一)電梯故障;

(二)消防設施故障;

(三)屋面、外墻滲漏;

(四)供排水、供氣設施堵塞、爆裂;

(五)樓體外立面存在脫落危險;

(六)其他危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況。

在前款第(一)、(二)項規定情形下,業主委員會、物業服務企業、有利害關系的業主應當提供相關專業機構出具的書面意見;前款規定的其他情形,應當邀請街道、社區工作人員二人以上到場書面確認后,向市、縣(市、區)專項維修資金管理機構提出申請。業主委員會、有利害關系的業主怠于申請的,由所在街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出申請。

專項維修資金管理機構應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起三個工作日內對維修項目和費用合理性完成審核并作出決定。

應急維修由業主委員會組織維修,應急維修工程竣工后,應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

第六十八條【物業共用部位改造】使用物業共用部位進行增設電梯等改造的,應當經本幢或本單元專有部分占建筑物總面積三分之二以上且占總人數三分之二以上的業主同意,且有利害關系的業主未明確提出書面反對意見,施工前需報有關部門審批。

第六章  法律責任

第六十九條【法律責任一般原則】對違反本規定的行為,法律、行政法規和地方性法規已有法律責任規定的,從其規定。

第七十條【固定性經營設備超標排放噪聲的責任】物業管理區域內的單位或個人使用固定性經營設備排放噪聲,違反本法第六十條第一款第(八)項規定的,由城市綜合執法局責令限期改正,逾期不改正的,處五千元以上五萬元以下罰款。

第七十一條【違反前期物業服務選聘的責任】建設單位違反本法第三十九條規定的前期物業服務企業選聘程序的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正,逾期不改正或已無改正必要的,由縣(市、區)物業主管部門處五千元以上五萬元以下罰款。

第七十二條【拒不移交的責任】建設單位或者物業服務企業違反本規定第四十三條、第四十九條第二款的規定,拒絕移交相關資料、資產、檔案的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上三萬元以下罰款。

第七十三條【物業服務企業的責任】物業服務企業違反本規定第四十七條第三款規定,未按照規定辦理物業服務合同備案的,由縣(市、區)物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千以上三萬元以下罰款。

第七十四條【違反信息公示的責任】物業服務企業違反本規定第四十八條第一款規定,未按照要求公布相關信息的,由物業主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處五千元以上五萬元以下罰款。

第七章  附則

第七十五條【釋義】本規定中所稱“以上”、“以下”包含本數,“超過”不包含本數。

第七十六條【施行時間】本規定自       日起施行。


 


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